2023.09.30
住宅購入のタイミングは？どうやって見極める？
住宅購入を考えるタイミング
人生で最も大きな買い物といっても過言ではない住宅購入。
ただ欲しいだけでは決意がなかなか難しかったり、今後の価値推移や金利推移が分からず不安に思ったり、そういう方は多いではないでしょうか。
そこで、将来設計から市況に関してまで、住宅購入を考えるタイミングを、徹底解説していきます。
そろそろ家が欲しい、結婚や出産を機に考えたい、そう思っている貴方、
是非この記事を参考にしてみてください。
①年齢からみたタイミング
国土交通省の「令和元年度住宅市場動向調査」では、
住宅購入を考える年齢というのは、30代後半～40代前半が多くなっています。
住宅ローンの組み方にもよりますが、多くの住宅ローンは65歳未満までしか組めず、利用者が多い35年ローンは46歳未満の方に限られます。
仮に44歳で35年ローンが組めても、完済時には80歳になりますよね。
80歳で完済は収入面で不安が残りますし、老後の資金調達も困難になってしまいます。
こういった事を考えると、30代半ばで35年ローンを組み、70歳位には完済しておきたいですね。
②年収からみたタイミング
国土交通省の「令和元年度住宅市場動向調査」では、
世帯年収が700万円前後が一番多くなっております。
注文住宅を購入される方の平均世帯年収は744万円
分譲戸建て購入される方の平均世帯年収688万円
中古マンションは購入される方の平均世帯年収は694万円
家の種類によって目安となる世帯年収は50万円前後の差が出ています。
ここでポイントになるのは世帯年収であるという点で、
どちらか一人の年収ではなく夫婦合算の年収となります。
長期間にわたり無理せずローンを返済していくためには、現在の世帯年収を正しく把握する必要があります。
③ライフイベントからみたタイミング
戸建を購入した人1000人以上に向けて行われたアンケートによると、
購入を検討するタイミングで最も多いのは、結婚のタイミングとなっております。
続いて昇給や昇格、次いで妊娠や出産、となっております。
では、それぞれどんな点に注意して、検討した方が良いのでしょう。
③ー１結婚のタイミング
結婚が決まったら様々な将来のライフプランを立てるかと思います。
その中でも住処をどうするのかという話は必ず出てきますね。
結婚と同時に住宅購入をするカップルは意外にも多く、10組に1組ともいわれております。
マンションにするのか、戸建にするのか、家を建てるのか、様々な方向から考える必要がありそうですね。
住宅購入に関しては、ペアローンにするのか、単名にするのか。
また、売却の可能性の考慮や、家族構成の考慮なども、十分必要となります。
定年前に完済をしたいのか、退職金を見込んで完済を考えるのか、そういったライフプランの設計も必要となりますね。
仮に定年前に余裕をもって完済を希望する場合は、20代～30歳頃までの若いうちに、購入をする必要があります。
30歳で購入をしても35年のローンは65歳で完済となるので、余裕を見てもう少し早めても良いかもしれませんね。
両親の老後の面倒などを考えると、定年前の若いうちに完済してしまい、負担を減らしておいた方が良いですね。
そうする事で、お金が必要となることが多い老後には、支払いに悩まされる事がありません。
③ー２出産や妊娠のタイミング
出産や妊娠が判明したタイミングで検討する方も多いです。
そうなると、将来的に通うであろう学校や教育環境を意識しつつ、購入の検討をする必要がありますね。
子育て面からみると、治安・病院・公園などが整った環境が、特に人気になります。
また、何かあった時に頼れるよう実家近くで検討される方も、多くなっております。
③ー３子供の進学や独立のタイミング
お子様が進学するタイミングだと、通わせたい小中学校近の学区内であるかだったり、通学路や通学時間を考慮する必要があります。
他にも、保育園のお友達が多く進学するエリアなのか、同世代のママ友が多いエリアなのかなど、子育てのコミュニティを既に持ってしまっている為、妊娠や出産時より多くの事を考える必要があります。
また、お子様が独立するタイミングでは、子供が出ていってしまい部屋が余る等で、住み替えを検討される方が多いです。
お子様が大きくなり独立されるタイミングを考えると、50代60代になっているのではないでしょうか。
46歳未満では、35年のローンが組めなかったり、他にも借入額や期間に制限が出てきます。
退職後であれば余計に審査が厳しく、貯蓄や年金まで考慮せざるを得ません。
老後資金を正しく把握してから購入の検討をして下さい。
④家賃と返済額と比較してみたタイミング
賃貸派や購入派か二分される意見があります。
賃貸派の方でも、家賃・管理費・更新料・駐車場代と、住宅ローンの返済額・固都税を比較すると、購入の方が費用負担が少ないことに驚かれます。
単純な費用だけでは購入の方が、総住居費がお安く済むケースが多いですが、転勤や移住の可能性がある方などは、そういった将来のことも考えた方が良さそうです。
また、「家賃を掛け捨てで払うのが勿体ない」「将来子供への資産を残したい」「老後に年金で家賃を払う心配がなくなる」「いざとなった時の資産としての保有」など、
賃貸と購入を比較してみると、総住居費以外の事にも気が付きますよ。
⑤金利からみたタイミング
ひと昔前と今では金利や借り方が全く変わってきます。
たった10年前と比較しても3分の1程度の低金利状態が続いております。
昔はそもそもの金利が高く、安定を求める傾向にあったため、固定金利が主流となっておりました。
今は金利もお安く、もし変動して金利が上がってしまっても脅威となる程ではない為、変動金利が主流となっております。
金利が0.5％違うと、支払額は300万円以上も差がつくといわれているので、金利も住宅購入を決める大きな要素といえますね。
また、住宅ローンに手を出しやすくなった今、借り方にも変化が。
昔は頭金をしっかりと入れて購入される方が多かったですが、今は手付金までもローンに組み込んだり、頭金を入れないで借りるフルローンも一般的に。
ひとえに、金利が低くなり借りても利息が高額にならなくなった事、コレが大きな要因かと思われます。
何かあった時の為、手元に現金を残し、借りられるだけ借り、長い期間をかけて少しづつ、少ない利息で返す。
こういった選択も賢い方法になっております。
これはほんの余談ですが、知る人ぞ知る「2022年問題」もポイント。
2022年に、生産緑地の8割程が指定解除となり、農地が宅地として大量供給されました。
特に3都市では、中期的にわたり地価が下落するといわれており、3都市では購入するタイミングにうってつけ。
政府も地価の下落を抑える対策を取っているので、ある程度したら下落は落ち着くといわれており、不動産の買い時は長くは続かなそうですね。
⑥健康面も考慮
多くの住宅ローンの利用条件に、団体信用保険への加入がありますが、
病気や事故などで健康を損なうと加入がしづらくなってしまいます。
また、継続して飲用する薬がある方も、保険に加入しにくくなる場合があります。
病気や事故は予見する事も難しく、近いうちに住宅購入を検討しよう、
なんて悠長に思っていても、急に身に降りかかります。
経済的に何も問題なくローンが組める方でも、健康面が理由でローンが組めなくなる可能性がある為、健康なうちがベストタイミングです。
年齢が上がるにつれ、病気のリスクが増すため、若い内が良いですね。
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